Kostnad er en av de viktigste egenskapene til emnet for en sivilrettslig transaksjon. Hva er symptomene? Hvordan klassifiseres verdier? Til hvilket formål i virksomheten eller i eiendomsvirksomheten blir de relevante indikatorene beregnet og etter hvilke metoder?
Hva er kostnad og verdsettelse
Før vi studerer verditypene og tilhørende grunnlag for klassifiseringen, vil vi bestemme hva den representerer. Det er mange kriterier som gjør at hun kan gi en entydig beskrivelse blant verden og russiske økonomer. Blant de mest populære er: Kostnad er mengden penger som er satt som betingelse for en transaksjon i prosessen med samhandling mellom emner av sivilrettslige forhold på det estimerte tidspunktet for overføring av eiendomsrett eller andre mekanismer for bruk av objektet. I sin tur er begrepet “verdsettelse” assosiert med en mekanisme for å bestemme det aktuelle beløpet.
Aspekter av evaluering
Evalueringsobjektene kan være eiendommer, tjenester, transport, husholdningsartikler, åndsverk - alt som er gitt av sivil lovgivning som et mulig emne for transaksjoner som involverer enkeltpersoner og juridiske personer. Prosedyren forbundet med å bestemme pengeverdien, hvis overføring fra ett emne med rettslige forhold til et annet er grunnlaget for overføring av eiendomsrett, utføres ved metoder anerkjent av begge parter. De kan også tilbys av tredjepart, men med forbehold om avtale med hoveddeltakerne i transaksjonen.
Disse eller andre typer verdi på varer, eiendommer eller tjenester kan bestemmes, avhengig av arten av rettsforholdet, på anmodning fra partene eller i kraft av lovens krav. Så for eksempel i eiendomstransaksjoner er bruk av tjenestene til takstmenn i mange tilfeller obligatorisk for registrering av eiendomsrett.
Vurderingsmetoder
Vurdering, så vel som for eksempel å bestemme hvilken type verdi, kan utføres i rammen av ulike tilnærminger. I russisk forretningsskikk er det tre hovedtrekk: lønnsomme, sammenlignende og kostbare. La oss vurdere deres essens.
Inntektsmodellen innebærer bruk av metoder som er basert på beregningen av estimerte inntekter fra mulig bruk av verdsettelsesobjektet av den nye eieren - for eksempel utleie. Den komparative modellen involverer undersøkelse av figurer som karakteriserer typer eiendomsverdi for noen objekter, med indikatorer på andre som er veldig like med tanke på grunnleggende egenskaper. For eksempel undersøker en takstmann, som bestemmer passende pengeindikator for en leilighet, som regel eksisterende tilbud i eiendomsmarkedet. I rammen av kostnadsmodellen beregnes mulige kostnader som er nødvendige for å opprettholde objektet i riktig funksjonell tilstand. Hvis en person kjøper en traktor, bør evalueringseksperten som er ansatt av ham, når han bestemmer kostnadene for denne typen transport, ta hensyn til de potensielle kostnadene forbundet med reparasjon av utstyr.
Kostnadsresultat
Så snart typene av eiendomsverdi er analysert og den tilsvarende vurderingen er gitt, kan resultatet bli brukt som retningslinje for å bestemme den endelige prisen på transaksjonen. Eller til andre formål - for eksempel når du inngår en forsikringskontrakt, gir et lån, selger en andel, osv. La oss vurdere hvilke verdityper som skiller seg i vurderingen av forskjellige objekter av russiske eksperter. Og også hvordan relevant informasjon kan brukes i praksis.
Kostnadsklassifisering
Hvilke typer verdier av dette eller det vurderingsobjektet skiller seg ut av moderne eksperter? Det er mange klassifiseringskriterier. Tenk på en av modellene som er vanlige blant russiske økonomer.
Det inneholder spesielt markedsverdi. Dette er prisen, hvis verdi er fast på tidspunktet for verdsettelse av objektet, forutsatt at den antas å bli solgt i et konkurrerende segment. Det vil si at forutsetningene for å bestemme riktig verdi er tilgjengeligheten av offentlig informasjon om prinsippene for prisfastsetting av varene, fraværet av betydelige eksterne (regulerende) faktorer som påvirker prisen.
Det er en investeringsverdi i modellen som vurderes. Indikatorene blir identifisert for å gi informasjon til personer som er interessert i å investere i et bestemt objekt. I noen tilfeller kan investeringsverdien være sammenfallende med markedsverdien. Men dette er ikke alltid tilfelle. Noen ganger, samtidig med investeringen, beregnes også gjenværende verdi av objektet. Verdien uttrykker det sannsynlige beløpet for mulige inntekter ved videresalg av gjenstanden for transaksjonen.
Det er en matrikkelverdi. Hensikten med etableringen er å registrere objektet i en viss stat eller et bransjeregister med senere bruk av informasjon av de relevante uttalelsene. Som regel snakker vi om å beregne skatt. Matrikkelverdien er vanligvis lavere enn markedet, hvis vi snakker om eiendommer, eller tilnærmet lik den.
Det er også slikt som forsikringsverdi. Det innebærer å beregne mengden av betalinger under en forsikringskontrakt. I noen tilfeller beregnes også utskiftingskostnadene for et objekt samtidig. Dette skjer for eksempel hvis den tilsvarende avtalen med forsikringsselskapet ikke innebærer monetær kompensasjon, men at gjenstanden bringes til sin opprinnelige funksjonelle tilstand ved skade eller svikt.
Dermed undersøkte vi de 4 verditypene som er mest vanlige i den russiske økonomiske skolen, samt flere komplementære til dem. Denne listen er selvfølgelig ikke uttømmende. Det er private typer markedsverdi, så vel som investering eller matrikkel, angående egenskapene til objekter med ulik juridisk status, som tilleggsutstyr. Nå henvender vi oss til studiet av essensen av objekter som den korresponderende parameteren er beregnet for i aspekten av praktisk betydning.
Virksomhetsvurdering
Selvfølgelig er det mange spesifikke typer objekter i forhold til hvilken verdi som bestemmes. Blant de hyppigst møtte i russisk forretningspraksis er næringsliv og eiendom. I det første tilfellet vurderes helheten av selskapenes eiendeler, forvaltningsprinsipper og gevinstgenererende aktiviteter. Før du studerer verditypene til foretaket, vil det være nyttig å bestemme målene som står overfor emnet for den tilsvarende vurderingen.
Hvorfor bestemme kostnadsparametere for en bedrift? Det første alternativet her er utsiktene for å selge bedriften. Eieren av selskapet kan bestemme seg for å gjøre en annen ting, men før det er gunstig å overføre strømmen i hendene til en annen eier. Også en bedriftsvurdering kan gjøres for å forbedre kvaliteten på selskapets ledelse, identifisere mulige mangler i styringssystemet. Et annet alternativ er å tiltrekke seg oppmerksomhet fra investorer hvis det ikke er nok arbeidskapital, eller selskapet har satt oppgaven med å utvide markedet, som et resultat av at det er behov for ytterligere midler. Bedriftsvurdering kan utføres når du søker om lån - det er som regel den som tjener som retningslinje for å ta beslutninger om å gi et lån av en bank.
Verdsettelsesverdier
Hvilke verdityper er involvert i verdsettelsen av foretak? Hvilke prinsipper brukes oftest her? Hovedtyper av verdier som gjelder for verdsettelse av virksomhet er marked og investeringer. Ifølge noen eksperter, og vurderer muligheten for å kjøpe et selskap, er det tilrådelig for en partner å fokusere på den andre retningen i analysen av relevante potensielle kunder. Siden en typisk ”markedspris” for en virksomhet er en indikator som ikke alltid snakker tydelig om utviklingspotensialet til en bedrift. Men hvis vi snakker om å identifisere det nøyaktig, kan nøkkelprinsippene for beregning av nødvendige tall baseres:
- ved å sammenligne de tilgjengelige indikatorene med de som er karakteristiske for andre markedsaktører;
- studiet av konkurransefortrinnene til virksomheten;
- på den subjektive visjonen til ekspertene som gjør vurderingen;
- studiet av påvirkning fra eksterne faktorer.
Hvis vi snakker om å bestemme investeringsverdien til en virksomhet, kan de samme prinsippene brukes, men i tillegg til dem er det også tillatt å bruke en rekke andre:
- modellere oppførselen til enheter involvert i virksomheten (påvirkning av faktorer);
- beregning av lønnsomhet (økning i markedsverdi over tid).
Spesifikke indikatorer på verdi kan tilfredsstille en potensiell kjøper av en virksomhet eller investor, avhengig av hva som er den estimerte størrelsen på investeringene i virksomheten og hva som er utsiktene for avkastningen på investeringen. I mange tilfeller kan investeringen være av kredittopprinnelse. Verdien av den mulige fortjenesten skal ikke bare være forskjellig fra null, men også sikre betaling av renter til banken. Ytterligere retningslinjer for investorbeslutning, ikke tellende indikatorer som reflekterer markeds- og investeringsverdien til en virksomhet, kan omfatte:
- den estimerte bærekraften til virksomheten (muligheten til å generere inntekter over lang tid);
- korrelasjon av tilbakebetalingsperioder med konkurrerende virksomheter (kanskje det er mer lønnsomt for en investor å investere i et annet selskap, og for kjøperen å anskaffe det);
- nivå av tillit mellom partnere.
Disse kriteriene kan være veldig subjektive. Derfor, i forretningsdrift, er en virksomhets marked og investeringsverdi viktige parametere, men ikke alltid sentrale.
En annen mulig faktor er kostnadene for de typer arbeid som er forbundet med å evaluere virksomheten for investering eller et mulig kjøp. Hvis studiet av foretaket kan ledsages av betydelige investeringer som ikke innebærer reell fortjeneste (for eksempel ved å kontakte eksterne eksperter, revisorer og analytikere), er det sannsynlig at investoren eller potensielle kjøperen av virksomheten foretrekker å ikke forholde seg til et bestemt selskap.
Eiendomsvurdering
Det vil være nyttig å studere hvilke typer eiendomsverdi som er, samt hvilke tilnærminger som implementeres i vurderingen av den. Men før - som i tilfelle av virksomhet - definerer vi målene som forfølges av deltakere i sivile transaksjoner av tilsvarende type. Behovet for å studere typene eiendomsverdi, samt henvende seg til en takstmanns tjenester, oppstår i følgende hovedsak:
- det er en transaksjon med salg av en leilighet, kontor, annen bygning eller lokaler;
- verdsatte eiendeler i selskapet;
- størrelsen på skattegrunnlaget bestemmes med tanke på eiendomsskatt.
Selvfølgelig kan det i praksis være flere grunner til verdivurdering av eiendommer. I noen tilfeller blir det for eksempel nødvendig å bestemme typene av estimerte kostnader i tillegg til de grunnleggende prosedyrene. Eller - som et alternativ - å vurdere eiendommer med tanke på overføring til statlige behov.
Verdivurdering av eiendommer
Vi bemerket ovenfor at hovedtyper av bedriftsverdi er marked og investering. Når det gjelder eiendommer, kan de samme parametrene undersøkes, men som regel er det i tillegg en rekke andre. Nemlig matrikkelen og forsikringsverdien til objektet. I noen tilfeller bestemmes også avvikling. Vi har allerede vurdert funksjonene ved å bestemme markeds- og investeringsverdi ovenfor. Når det gjelder eiendommer, er de generelle prinsippene og metodene i deres form generelt like de som brukes ved evaluering av en virksomhet. De er bare involvert når de er mer tilpasset spesifikasjonene i det tilsvarende markedet: "konkurranse" erstattes av "tilstand" (reparasjonsnivå, etterbehandlingsmaterialer og dets kvalitet, etc.), "lønnsomhet" - av den forventede "prisstigningen".
La oss nå undersøke hvordan beregningen av tall for matrikkel-, forsikrings- og avviklingsverdier blir utført. Alle av dem har noen detaljer. Hver type bestemt verdi fra det listede er preget av funksjoner i aspektet av verdsettelsesmetoder. Tenk på dem.
Når det gjelder matrikkelverdien til eiendommer, tar taksteren grunnlag for metodikkene som gjenspeiles i relevante lovgivningsmessige kilder, anbefalinger fra Finansdepartementet og andre avdelinger med ansvar for praktisk bruk av relevant informasjon om bolig. I noen tilfeller kan kriterier som er spesifikke for å bestemme markedsverdien til et objekt, også brukes. Ulike teknisk dokumentasjon kan studeres.
Hvis oppgaven er å bestemme den forsikrede verdien av eiendommer, blir i dette tilfellet, som regel, takstmannen hovedsakelig styrt av markedsmetoder, men justert for det faktiske innholdet i kjøps- og salgstransaksjonen. For eksempel, hvis en person kjøper en leilighet på et pantelån, kan bare lånebeløpet inkluderes i forsikringsverdien. Og i dette tilfellet kan det passende grunnlaget for beregning av beløpet under kontrakten med forsikringsselskapene være lavere enn hvis markedsverdien av leiligheten ble tatt i dens rene form.
Et pantelån er et eksempel på et markedssegment hvor gjenværende verdi av et objekt kan være praktisk viktig for emner av sivilrettslige transaksjoner. Hvis for eksempel en person eller organisasjon ikke er i stand til å oppfylle vilkårene for å betale et lån, vil banken sannsynligvis bestemme seg for å selge eiendommen som er pantsatt. Selv før en signering av en lånetransaksjon, vil en finansinstitusjon sannsynligvis ønske å analysere mulighetene for avviklingskomponenten i prosjektet.
Vi gjør imidlertid oppmerksom på at noen eksperter anser det som ulovlig å bruke begrepet "restverdi" i forhold til eiendomstransaksjoner når de samhandler med banker. Faktum er at en pantelånsavtale som standard ikke innebærer en obligatorisk overføring av leiligheten til bankens eierskap - det er bare et sikkerhetstiltak for et lån. Mens det er i sin rene form, innebærer likvidasjonsverdi beregning av prisen som eieren av en gjenstand (for eksempel en virksomhet) vil kunne selge eiendommen sin (si på grunn av foretakets konkurs). Bruk derfor det aktuelle uttrykket i forhold til eiendommer bør brukes med forsiktighet.
