For at folk skal bo i rene og renoverte hus, glede seg over å gå rundt i huset, må du opprettholde funksjonen til et helt system med verktøy, organisere bruken av felleseiendom riktig, ta vare på beboernes komfort og anlegge av gårdsplassen. Hvem skal gjøre dette? Innbyggere i en bygård (MKD) må åpenbart gjøre et viktig arbeid for å organisere et slikt organ, som vil være i deres interesse å ta godt vare på felles eiendom på en riktig måte og for å opprettholde renslighet og orden i huset. Hele spekteret av hjemmevedlikeholdsarbeid blir referert til som MKD Office.
Hvordan nøyaktig kan MKD-ledelse implementeres?
Om hvilke metoder for styring av MCD som finnes for tiden, har mange hørt. Men å forstå detaljene ofte er rett og slett ikke nok, selv om denne kunnskapen er veldig nyttig.
I RF LC er metodene for å kontrollere MKD veldig lett beskrevet for forståelse (del 2 av artikkel 161). Imidlertid er ikke alle av dem gjeldende for ethvert hjem. Hvis det er mindre enn tretti leiligheter i MKD, tilbyr boliglovgivningen direkte styring som en måte å administrere MKD. I dette tilfellet blir kontrakter med leverandører, reparatører, renholdere og andre arbeidere inngått av leilighetseierne, som vil svare inspeksjonsorganisasjonene og betale bøter i tilfelle detektering av problemer innen brannsikkerhet, ulykker, utidig søppelhenting. Ledelse gjennomføres som regel av en initiativgruppe av leietakere eller en valgt representant gratis. Men implementering av aktiviteter for vedlikehold og drift av MKD er et stort arbeid, derfor er direkte styring som en måte å administrere MKD rimelig å installere i små hus. Hver innbygger har sin egen visjon om bildet av et ideelt hus og inngangsparti, så antallet innbyggere påvirker direkte muligheten til å komme til et kompromiss og påvirker sannsynligheten for konflikter og misforståelser.
Det andre alternativet for å håndtere MKD, angitt i boligkoden, er styring av en viss type juridiske enheter. Spesielt kan en slik person være et partnerskap mellom huseiere (HOAs), et borettslag (LCD) eller et annet spesialisert forbrukerkooperativ (PC). Med denne forvaltningsmetoden autoriserer leilighetseiere en juridisk enhet til å signere kontrakter for rutinemessige reparasjoner og for alle aspekter av driften av huseiendom, samt for vannforsyning, sanitær, oppvarming og andre tjenester.
Det tredje alternativet innebærer inngåelse av en avtale med en administrerende organisasjon som skal utføre hele tjenestespekteret for MKD og samtidig være ansvarlig for mulige brudd på kravene i russisk lovgivning til inspeksjonsmyndigheter.
Hvem gjør valget av kontrollmetoden til MCD?
Eierne av leilighetene kan ikke bare disponere kvadratmeterne, men må også holde felleseiendommen i god stand. Derfor inneholder LCD-skjermen til den russiske føderasjonen et direktiv til huseiere om å bestemme hvordan hjemmet deres skal styres. Før man velger valg av MCD-styringsmetode, bør leilighetseiere studere detaljene sine, hvilken som er best egnet for huset, med hensyn til alder, tilstand og andre funksjoner, samt korrelere med eiernes vilje til å administrere sitt eget hus og betale bruksregninger. til tiden.
Det endelige valget er gjort på generalforsamlingen for eiere, som kan holdes personlig eller organisert uten personlig innbygging fra alle innbyggere. For at beslutningen fra møtet skal være gyldig, må innbyggerne stemme for det, som til sammen har 50 eller flere prosent av stemmene. Valget av måte å styre MKD på generalforsamlingen på må aksepteres strengt av hver leietaker i MKD, selv til tross for mulig utelatelse av selve møtet. Når møtet holdes i fraværende anses deltakelse som rettidig overføring av eieren av beslutningen skriftlig. Resultatet av et slikt møte med leilighetseiere er nedtegnet i protokollen for valg av MCD-styringsmetode, som er lagt ut i inngangene på en slik måte at hver leilighetseier er kjent med den. Det offentlige tilbudet fremmes av møtens initiativtaker innen ti dager etter vedtaket. Ved å organisere en generalforsamling realiseres på samme måte muligheten for å endre måten MKD styres på.
Alt dette ovenfor gjelder hus som allerede er bebodd. Men situasjonen er annerledes med de nybygde husene. Det hender ofte at i en ny bygning er det ikke alle leietakere som har eierrett, for eksempel er de langvarige aksjeeiere. På grunn av det faktum at slike borgere, i henhold til boliglovgivningen, ikke har stemmerett i spørsmålet om å bestemme formen for husstyring, blir det umulig å velge en måte å administrere dette huset på.
Hva vil skje hvis kontrollmetoden for MCD ikke er valgt?
Boligkoden begrenser tidsperioden hvor eiere har muligheten til å gruble og organisere prosessen med å opprette et HOA eller velge en lederorganisasjon.
Hvis beboerne ikke oppsiktsvekkende med valget av styringsmetode eller ikke kunne gjøre det av objektive grunner, så vel som i tilfelle når beslutningen om å velge styringsmetode for MKD ennå ikke er implementert, utfører den lokale regjeringen de nødvendige prosedyrene for å organisere en konkurranse for å bestemme den ledende organisasjonen. Her har ingen av leietakerne rett til å nekte, og hver eier er forpliktet til å følge bestemmelsene i lederavtalen som er inngått med den valgte lederorganisasjonen, uavhengig av om denne avtalen passer ham eller ikke. Men det er alltid en prosessuell mulighet til å korrigere dagens situasjon og avholde en generalforsamling før kontrakten går ut, for å diskutere spørsmålet om å endre ledelsesmetoden til MKD eller den administrerende organisasjonen.
Hva inkluderer vedlikehold av lokaler i MKD?
Alle tjenester og arbeid relatert til konseptet "vedlikehold av lokaler i MKD" bestemmes av boliglovgivningen. Dette konseptet inkluderer et bredt spekter av tjenester for organisering av forsyning av vann, elektrisitet, gass, termisk energi, registrering av innbyggere som bor i huset, regnskapstjenester, teknisk drift og sanitærvedlikehold.
Teknisk drift inkluderer på sin side vedlikehold av bygningens tekniske systemer og reparasjonsarbeid. Sanitærvedlikehold inkluderer hele spekteret av tiltak for å opprettholde renslighet og orden i huset og i det tilstøtende territoriet, for eksempel rengjøring, desinfisering, deratisering, desinfeksjon.
Hva gjør HOA?
En slik måte å administrere MCD som HOA fremstår der noen leietakere ønsker å kunne kontrollere bruken av midler til å betjene hjemmet. HOA-ledelse oppstår ikke fra bunnen av, men er alltid skapt av de mest aktive og interesserte innbyggerne. Og selv om slike innbyggerne ikke alltid har full juridisk kunnskap og kunnskap innen offentlige verktøy, er en viktig faktor for et vellykket arbeid ønsket om å gjøre hjemmet bedre. HOA-styret må utføre kontraktsarbeid med rengjøring, fjerning av søppel, vedlikehold av verktøy og andre aspekter ved vedlikehold av huset og det tilstøtende territoriet. Å opprettholde orden og følge sanitær- og brannsikkerhetsstandarder er også en viktig funksjon av HOAs. Den økonomiske siden av ledelsen forutsetter tilstedeværelsen av en regnskapsfører i HOA for å holde oversikt over midlene som blir overført av leietakere for å betale for verktøy, samt pengene som blir brukt på husets behov. Merinntekter HOA kan fås ved leiekontrakt av enhver del av felleseiendommen.
Hvis eieren bestemmer om han vil bli medlem av HOA eller ikke, har HOA på sin side ikke rett til å nekte opptak i dets rekker, selv om andre plutselig andre medlemmer av HOA motsetter seg det. Uvillighet til å bli medlem av HOA er noen ganger forbundet med behovet for å betale for tilleggstjenester - sikkerhet på parkeringsplassen og på verandaen, blomsterbed i hagen, videokameraer på gulvene. For HOA-medlemmer er betaling faktisk obligatorisk dersom HOA-styret har tatt en slik beslutning. En utgang i denne situasjonen kan være en individuell avtale med HOA, der alle gebyrer vil bli godkjent på forhånd.
Hvordan fungerer et administrasjonsselskap?
Med direkte inngåelse av en avtale mellom eierne og et spesialisert forvaltningsselskap, forventes det å tilby tekniske og sanitære tjenester hjemme, samt å utføre reparasjonsarbeid på høyt nivå, ettersom profesjonelle og erfarne spesialister som jobber i administrasjonsselskapet vil kunne vurdere behovet og kompleksiteten i arbeidet korrekt, de vil velge riktig materiale, invitere de rette spesialistene. Hvis administrasjonsselskapet jobber med flere hus, er en lavere kostnad for arbeid og tjenester også mulig. Imidlertid er kommunikasjon med administrasjonsselskapet ofte vanskelig, og selv en liten hendelse som en utbrent pære kan være upraktisk i flere dager.
Kontrakt med administrasjonsselskapet: hva er det viktigste?
Det viktigste trinnet i prosessen med å etablere en av måtene å håndtere MKD er utvikling og inngåelse av en avtale med administrasjonsselskapet. Innholdet i kontrakten vil avgjøre det fremtidige forholdet mellom leietakerne og administrasjonsselskapet, inkludert muligheten for oppsigelse av kontrakten i tilfelle urettferdig utførelse av husvedlikeholdsfunksjoner. Kontraktteksten må angi all huseiendom, typen og hyppigheten av arbeid og tjenester som forvaltningsselskapet vil være pålagt å utføre, størrelsen og tidspunktet for alle utbetalinger som eierne vil måtte gjøre. Kontrakten kan også foreskrive prosedyren for rapportering til innbyggerne om utført arbeid. Hvis dette ikke blir gjort, bør rapporten være mottatt av eierne en gang i året.
Hvorfor samles rådet for MCD?
Et annet ansvar hos leietakerne blir valget av et husråd i tilfelle at alternativet med et administrasjonsselskap ble valgt fra måtene å administrere MCD. Rådets hovedoppgaver er faktisk å formulere forslag og kontrollere arbeidet som gjøres. På eiermøtet fremsetter rådsmedlemmer forslag til hva som må repareres, hvilket vedlikeholdsarbeid som kan omplasseres til neste år, og som krever hastetiltak, til hvem og til hvilket formål det er mulig å leie felleseie og andre aspekter ved vedlikehold av MKD og territorium forbedring. Rådets mål inkluderer også studiet av kontrakter og avtaler som de foreslår å inngå for eierne for å beskytte rettighetene og interessene til beboerne i huset. Basert på resultatene av gjennomgangen, gjør rådet konklusjoner og anbefalinger om alle dokumenter. Vi kan si at MKD-rådet organiserer diskusjonen om viktige spørsmål på møtene med eiere, samhandler med den administrerende organisasjonen og overvåker implementeringen av vilkårene i lederkontrakten.
Fordeler og ulemper med forskjellige former for MCD-styring
Hvis vi foretar en sammenlignende beskrivelse av kontrollmetodene til MCD, kan vi trekke følgende konklusjoner. Den grunnleggende forskjellen er at direkte ledelse innebærer å løse alle spørsmål fra beboerne i huset. Mens to andre måter å administrere MKD lar deg overføre ansvarsbyrden på skuldrene til lederen av HOA eller lederen av den administrerende organisasjonen. På den annen side, med uavhengig ledelse er det mulig å operere med penger mer mobil og fleksibelt tilpasse valg av arbeid og tjenester til dagens situasjon. Beboere som direkte administrerer huset, kan til og med redusere kostnadene med å reparere og vedlikeholde huset betydelig, velge entreprenører i henhold til deres ønsker for kostnadene ved arbeid og tjenester.
Samtidig vil et særtrekk ved kontrakten med administrasjonsselskapet være mottak av profesjonelle tjenester i samsvar med lovens krav. Når du administrerer leietakere eller i form av en HOA, deltar ikke alltid folk med spesialundervisning og ferdigheter i å organisere husets service, derfor kan det kreves ekstra kostnader for opplæring av personell innen bolig og fellestjenester og lovgivning. Også ledelsesorganisasjoner har som regel spesialisert utstyr tilgjengelig som gjør at de kan tilby mange tjenester på et høyere nivå. Generelt har alle metoder for å håndtere MCD sine egne nyanser som må tas i betraktning når du tar et valg.
